هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها حق شارژ نام دارد. اصولاً تعیین نحوه محاسبه حق شارژ به اراده و تصمیم مجمع عمومی‌مالکان ساختمان بر‌می‌گردد. منظور از مجمع عمومی‌جلسه‌ای است که مالکان و استفاده‌کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می‌دهند. طبق ماده ۵ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، درصورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود.

 هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها حق شارژ نام دارد. هر آپارتمان دارای قسمت‌های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت‌های اختصاصی قسمت‌هایی از ساختمان است که در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی شده است. به عبارت دیگر این قسمت‌ها تنها مختص به یک واحد بوده و دیگر افراد حق استفاده از آن را جز با رضایت واحد مزبور نخواهند داشت. مقصود از قسمت‌های مشترک نیز قسمت‌هایی از آپارتمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند مالک نبوده و به همه مالکان تعلق می‌گیرد. بنابراین تمامی‌اهالی ساختمان حق استفاده از این قسمت‌ها را خواهند داشت.
مقصود از قسمت‌های مشترک قسمت‌هایی از آپارتمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند مالک نبوده و به همه مالکان تعلق می‌گیرد. براساس ماده (۴) آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، این قسمت‌ها، عبارتند از:

الف . زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه، روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل، چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل لوله‌های فاضلاب، آب، گاز، نفت،حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، برق، تلفن و …

پ) اسکلت ساختمان

ت) درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث)تاسیسات مربوطه راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیر‌های آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله‌ها و ورود به بام و پله‌های ایمنی.

ج) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است.

ح) نمای خارجی ساختمان.

خ) محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

پس مشخص شد که حق شارژ دارای انواع گوناگونی است. هزینه‌های مربوط به راه پله‌ها، آسانسور، حیاط، پشت‌بام، آب و گاز در مواقعی که میان تمامی‌واحدها مشترک است و نظافت ساختمان از جمله مواردی هستند که به عنوان حق شارژ از مالکان واحدهای آپارتمان دریافت می‌شود.

مسئول پرداخت حق شارژ

پرداخت حق شارژ آپارتمان توسط مالک یا مستاجر، بستگى به قرارداد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه طبق قرارداد مالک موظف به پرداخت باشد و از آن سرباز زند؛ مستاجر از جانب او به میزان حق شارژ از اجاره بها کسر کرده و به مدیر ساختمان می‌پردازد. حال چنانچه مستاجر طبق قرارداد موظف به پرداخت باشد و از آن خوددارى کند، مدیر ساختمان براى دریافت حق مربوطه به مالک مراجعه می‌کند. در هر دو صورت کسی که برخلاف قرارداد، حق شارژ را پرداخت کرده است می‌تواند به فرد موظف مراجعه و معادل مبلغ مزبور را دریافت کند.

حق شارژ آپارتمان چگونه محاسبه می شود؟

اصولاً تعیین نحوه محاسبه حق شارژ به اراده و تصمیم مجمع عمومی‌مالکان ساختمان بر‌می‌گردد. منظور از مجمع عمومی‌جلسه‌ای است که مالکان و استفاده‌کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می‌دهند. طبق ماده ۵ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، درصورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود. برای اینکه جلسه مجمع عمومی‌رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد؛ لازم است مالکانی که بیش از نصف مساحت کل قسمت‌های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، درآن جلسه حضورداشته باشند.

دعوت برای تشکیل جلسع مجمع عمومی‌ در آپارتمان‌های کوچک ضمن دید و بازدیدها و به صورت شفاهی انجام می‌شود اما در مجتمع‌های بزرگ آپارتمانی این کار اغلب با رعایت تشریفات اداری از قبیل ارسال دعوت‌نامه مکتوب با پست سفارشی صورت می‌پذیرد.

طبق قانون در صورتی که اکثریت لازم جهت رسمیت مجمع عمومی‌ دور هم جمع نشوند، جلسه به مدت 15 روز به عقب می‌افتد و مجدداً از همه واحدها برای شرکت در آن دعوت می‌شود. در صورتی‌که در جلسه دوم نیز تعداد کافی حاصل نشود با دعوت مجدد جلسه سوم 15 روز بعد برگزار خواهد شد. این جلسه با هر تعداد از حاضران رسمیت می‌یابد و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می‌کند. (تبصره ماده ۸ آیین‌نامه اجرایی)

اصل این است که در جلسه مجمع عمومی، مالکان آپارتمان‌ها شخصاً شرکت کنند اما آنها می‌توانند به جای خود نماینده معرفی کنند. معمولاً این مستاجران هستند که به نمایندگی از مالک در جلسه شرکت می‌کنند. چنانچه چند نفر مالک یک واحد آپارتمانی باید از طرف خود یک نفر را برای شرکت در جلسه مجمع عمومی‌انتخاب و معرفی کنند.

از جمله اختیارات مجمع عمومی، علاوه بر انتخاب مدیر، اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمد‌ها و هزینه‌های سالانه آن است. تمامی ‌تصمیمات مجمع عمومی‌ لازم است درصورت جلسه‌ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورتجلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می‌شود.

تصمیمات مجمع عمومی ‌در صورت رعایت شرایط فوق برای همه اهالی الزام آور است. برای اینکه غایبان جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی‌ بی‌اطلاع بوده‌اند، تصمیمات اخذ شده ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع ساکنان غایب خواهد رسید.

اگر اهالی ساختمان به روش خاصی در مورد نحوه محاسبه حق شارژ دست نیابند قانون میانشان حکمفرما خواهد شد. به این ترتیب که قانون شیوه محاسبه حق شارژ را مقرر می‌کند. براساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1343 سهم هر یک از مالکان از هزینه‌های مشترک دو قسم است:

نخست، هزینه‌هایی که به مساحت زیربنای قسمت اختصاصی مرتبط است. نظیر هزینه‌های آب، گاز، گازوئیل برای شوفاژخانه، آسفالت پشت بام. در خصوص این هزینه‌ها، سهم هر واحد آپارتمان به نسبت مساحت آن واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود.

دوم، سایر مخارجی که ارتباطی به مساحت زیربنا ندارد. نظیر هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و نگهداری تاسیسات، تزیینات و زیباسازی قسمت‌های مشترک ساختمان، نظافت محوطه آپارتمان. این هزینه‌ها به طور مساوی میان تمامی ‌واحد‌ها تقسیم می‌شود.

در صورتی‌که هر یک از واحد‌ها به میزان سهم خود از هزینه‌های مشترک معترض باشند می‌توانند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به آن به دادگاه محل وقوع آپارتمان مراجعه کنند.

نکته: مبالغی را که مدیر به عنوان شارژ ماهانه از اهالی ساختمان دریافت می‌کند می‌توان به دو قسمت کلی تقسیم کرد: قسمتی که به عنوان ذخیره برای حفظ، تعمیر و نگهداری ساختمان در صندوقی به خصوص اندوخته می‌شود و قسمتی که برای رفع احتیاجات و مخارج روزمره و عادی ساختمان به عنوان تنخواه‌گردان به کار می‌رود. تنخواه در فرهنگ و ادب فارسی به معنی پول نقد است. تنخواه‌گردان نیز عبارت است از وجوهی که برای رفع احتیاجات نقدی، روزمره و جاری پرداخت می‌شود.

چند نکته پیرامون حق شارژ

بعضی از اوقات دیده می‌شود که طبق سند رسمی‌ ملک، حیاط، بالکن یا تراس به صورت مشاع در نظر گرفته شده است. بدین معنا که تمامی ‌ساکنان آپارتمان حق استفاده از آن‌ها را دارا هستند. اما علی‌رغم این موضوع به دلیل محل قرار گرفتن حیاط، بالکن یا تراس تمامی ‌واحدها نمی‌توانند از آنها استفاده کنند. بنابراین در عمل تعدادی از اهالی ساختمان امکان بهره‌مندی از اماکن مزبور را از دست می‌دهند. در این‌صورت آن تعداد از ساکنان که امکان استفاده برایشان وجود ندارد، هزینه حفظ و نگهداری یا حق شارژ قسمت‌های مربوطه را به عهده خواهند داشت.

-اهالی ساختمان باید مخارجی را که مربوط به محافظت ملک، جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک بوده و جنبه مشترک دارد‌؛ پرداخت کنند هر چند که آنان از استفاده از آنچه که مخارج برای آن اخذ شده است؛ صرف‌نظر کنند.

-براساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت حق شارژ ماهانه الزامی ‌است. چه این مبلغ مورد استفاده قرار بگیرد یا اینکه بدون استفاده در صندوق ساختمان ذخیره شود.

-در ساختمان‌هایی که دارای سیستم حرارتی و برودتی مرکزی است لازم است حق شارژ برحسب متراژ ساختمان محاسبه شود.

-طبق قانون، عدم حضور یک فرد در ساختمان دلیلی برای نپرداختن حق شارژ نیست. مثال فردی را در نظر بگیرید که مالک یک واحد آپارتمان در تهران است اما در خارج از کشور زندگی می‌کند. او تنها در سال یک هفته به آپارتمان خود می‌آید و کسی غیر از وی در واحدش زندگی نمی‌کند. طبق قانون این فرد نیز علی رغم اینکه در اکثر مواقع در واحدش زندگی نمی‌کند مکلف به پرداخت حق شارژ است.

-ساکنان طبقه اول نیز لازم است هزینه‌های مربوط به آسانسور را پرداخت کنند مگر اینکه مجمع عمومی ‌خلاف این موضوع را تصویب کرده باشد.