عدم استفاده انحصاری از قسمت های مشترک و انتقال قهری

در این بخش به  بررسی عدم استفاده انحصاری از قسمت های مشترک و انتقال قهری قسمت های مشترک و شرح توضیحات و قوانین آن ها می پردازیم.

عدم استفاده انحصاری از قسمت های مشترک

یکی از مهمترین خصوصیات قسمت های مشترک ساختمان، عدم استفاده ی انحصاری از آنها، توسط یک یا چند مالک می باشد. همانطوری که از لفظ “مشترک” بر می آید، قدر مسلم این است که : قسمت های مشترک به شخص خاصی تعلق ندارد و همه مالکان در آن قسمت ها دارای حقوق اند. پس، در صورتی که یکی از مالکان یا عده ای از آنها بخواهند حق انحصاری در استفاده از تمام یا بعضی قسمت های مشترک ساختمان برای خود قائل شوند این امر با قانون تملک آپارتمان ها مغایر است و مدیران ساختمان می توانند از این اقدام غیر قانونی جلوگیری کنند. مثلا هرگاه یکی از شرکا به این علت که حیاط ساختمان خالی است و او دارای پارکینگ اختصاصی نیست پس می تواند خودروی خود را در حیاط متوقف کند ، در حقیقت نوعی استفاده انحصاری از قسمت های مشترک ساختمان ( حیاط ) است و این عمل او کاملا خلاف قانون تملک آپارتمان هاست.

حتی اگر کلیه مالکان یک مجتمع ساختمانی، قسمت های مشترک یا بعضی از قسمت های آن را بین خود تقسیم و در واقع توافق کنند که هر یک منحصرا از حصه ی خود در قسمت های مشترک استفاده اختصاصی کند، باز هم مخالف قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود مگر در محدوده ی ماده های 3 و 4 قانون .

بدین ترتیب تعبیه دستگاه های خودپرداز بانک ها (ITM )  در راهرو مجتمع های تجاری با توجه به اینکه می تواند قابل نصب در داخل قسمت اختصاصی بانک باشد، و صرفنظر از اینکه ممکن است با مقررات و ضوابط قانون شهرداریها نوعی تغییر ترکیب در پایان کار ساختمان تلقی شود، اصولا مغایر قانون تملک آپارتمان ها و گونه ای استفاده انحصاری از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می شود.

انتقال قهری قسمت های مشترک

به طوری که از عبارت “قسمت های مشترک” استنباط می شود ، قسمت های مشترک قسمتهایی از ساختمان است که کلیه مالکان در آن قسمت ها با هم شریک و سهیم اند. منتها باید دید این اشتراک چه نوع اشتراک و چگونه حاصل می شود.

قانون مدنی شرکت را چنین معرفی میکند : “شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه” (ماده 571) و سپس آن را به دو نوع اختیاری و قهری تقسیم می کند.(ماده 572)

تعریف قانون مدنی از شرکت، در مورد قسمت های مشترک ساختمان نیز با یک تفاوت جزئی مطابقت دارد و آن تفاوت در خصوص کلمه “اشاعه” است که در مورد قسمت های مشترک ساختمان قانون تملک آپارتمان ها (به جز درباره زمین ساختمان) از لفظ “اشاعه” استفاده نمی کند. زیرا، طبیعت قسمت های مشترک ساختمان ، معنی اشاعه به معنای قانون مدنی را ندارد.

اما باید دید اشتراک در قسمت های مشترک ساختمان از کدام نوع از انواع شرکت های قانون مدنی است. آیا شرکت اختیاری است یا قهری؟

قانون مدنی در تعریف شرکت اختیاری در ماده 573 می گوید:” شرکت اختیاری یا در نتیجه ی عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکا از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعا در ازای عمل چند نفر و نحو اینها”. همچنین ماده 574 همان قانون در تعریف شرکت قهری ، اشعار می دارد:” شرکت قهری احتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود”.

با ملاحظه ی تعریف شرکت های اختیاری و قهری در قانون مدنی و مطابقت آن با قسمت های مشترک ساختمان، معلوم می شود که قسمت های مشترک مجتمع آپارتمانی نه از نوع شرکت اختیاری است و نه از گونه شرکت های قهری ، بلکه، نوعی شرکت است که مالک با خرید اختیاری یک یا چند آپارتمان (قسمت اختصاصی)  از یک مجموعه، قسمت های مشترک را نیز به طور قهری ، مالک می شود.

همچنین که ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها می گوید: ” حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه ی او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد ، انتقال قسمت مشترک ، قهری خواهد بود”. منظور از عبارت “به هر صورتی که باشد” این است که انتقال الیه ( خریدار آپارتمان یا مستاجر آن ) فراهم و حاصل می سازد.

از آنجا که حق استفاده از قسمت های مشترک ساختمان، منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه ی مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت های اختصاصی آنها تعلق می گیرد لذا در صورتی که یکی از مالکان  یا عده ای از آنها بخواهد از تمام یا بخشی از قسمت های مشترک به نحو انحصاری استفاده کند، عمل او غیر قانونی خواهد بود. بنابراین، کس نمی تواند به هنگام انتقال آپارتمان خود به غیر، بخشی از قسمت های مشترک را به منتقل الیه ( خریدار، مستاجر و … ) واگذار کند. اگرچه هیچ یک از قسمت های مشترک دارای سند مجزایی نیست که بتوان رسما به دیگری انتقال داد مع ذلک مثلا یکی از مالکان نمی تواند به هنگام انتقال آپارتمان خود به دیگری، بخشی از پارکینگ مشاعی یا حیاط مجموعه را طی سند عادی یا به طور شفاهی به همان شخص واگذار کند.

چرا که او فقط می تواند قسمت اختصاصی ( آپارتمان) متعلق به خود و ملحقات ( مانند پارکینگ یا انباری اختصاصی ) را به غیر منتقل کند و با این انتقال، منتقل الیه نیز به طور قهری در قسمت های مشترک با سایر مالکان شریک خواهد شد.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

_______________________________________________________________________________

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد 02126116691 حاصل فرمایید.

منبع : کتاب حقوق مالکین آپارتمان ها ( ابراهیم اسماعیلی هریسی)