قوانین استفاده انحصاری از قسمت های اختصاصی ساختمان به چه صورت است؟

استفاده انحصاری به معنی استفاده ی اختصاصی است. این خصوصیات از ویژگی های بارز قسمت های اختصاصی مجموعه است که هر مالکی در چهار دیواری خود هر طوری که مایل است و دلخواه اوست، استفاده می کند.

اینکه ماد ه 1 آیین نامه اجرایی می گوید : “قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده ی انحصاری شریک ملک معین، یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد”، متضمن همین معناست زیرا، آنچه معمول و متعارف است، استفاده انحصاری مالک از آپارتمان خود است و به هیچ وجه، دیگر مالکان نمی توانند از قسمت های اختصاصی مالک دیگر مشترکا استفاده کنند.

استفاده انحصاری از آپارتمان (قسمت اختصاصی) یا توسط خود مالک معمول می شود و یا توسط قائم مقام یا نماینده قانونی او.

قائم مقام واژه عامی است که مصادیق مختلفی می تواند داشته باشد. قائم مقامم یعنی جانشین و هرکسی که جانشین مالک محسوب می شود. مثلا خریدار آپارتمان، جانشین مالک (فروشنده) آپارتمان است . مستاجر در استفاده انحصاری از اپارتمان جانشین یا قائم مقام مالک آن است. ورثه نسبت به آپارتمان مورث خود، قائم مقام مالکی است که فوت کرده است. یا قیم نسبت به آپارتمان مولی علیه خود نماینده ی قانونی او محسوب می شود. همچنین پدر می تواند از آپارتمانی که به نام فرزند صغیرش است، استفده کند. پدر در این حالت ، ولی و نماینده قانونی فرزند خود به حساب می آید.

دایره استفاده انحصاری از قسمت های اختصاصی ساختمان، به قدری وسیع است که ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها می گوید: “هر یک از مالکین می تواند … عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت های اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد…”. این ماده بیان آزادی وسیع در قسمت های اختصاصی است که مالک را در استفاده از آپارتمان خود کاملا مختار و مخیر می داند.

اما می دانیم که آزادی در استفاده از آپارتمان مانند سایر آزادی های انسان مقید در مورد آزادی انسان می گوید :”آزادی من وقتی تمام می شود که آزادی دیگری شروع می شود”. هر چند استفاده اختصاصی از آپارتمان برای مالک آن دایره گسترده ای را در بر می گیرد ولی ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها، رعایت همان قانون و سایر مقررات ساختمانی را در استفاده ی انحصاری از آپارتمان مقید و محدود می سازد.

البته این محدودیت صرفا از منظر قانون تملک آپارتمان ها و دیگر مقررات ساختمانی است، مع الوصف باید توجه داشت که زندگی در حوزه ی خصوصی انسان نیز دارای محدودیت هایی با عمومات قانونی دیگری است که رعایت آنها برای همه اجباری است.

رعایت این امر در قوانین دیگر پیش بینی شده و هرگاه رفتار انسان مغایر قوانین مدنی و جزایی کشور باشد، خود به خود آزادی او محدود می شود. اما آزادی ای که در ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها پیش بینی شده ، صرفا از جهت رعایت قانون تملک آپارتمان ها و سایر مقررات ساختمانی ست به این معنی که : هر آنچه در قانون تملک آپارتمان ها تضییقاتی برای شرکا پیش بینی شده، باید توسط تک تک مالکان رعایت شود.

مثلا میدانیم که هرچند نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان ممنوع است اما نگهداری حیوانات بی ازار مانند ماهی و پرندگان زینتی و حتی سگ در قسمت های اختصاصی ساختمان بلامانع است. اما هرگاه همین حیوانات باعث مزاحمت دیگران شوند به عنوان مثال پرندگان باعث اختلال بهداشت ساکنین یا سگ و با پارس گاه و بی گاه خود موجب مزاحمت آسایش ساکنین شوند، قطعا از جهت سایر مقررات ، مالک آپارتمان با محدودیتهایی مواجه خواهد شد.

یا مالک آپارتمانی، به این دلیل که پنجره آپارتمان من جزو قسمت های اختصاصی است و هر طور که مایل باشم می توانم آن را تعویض کنم، اقدام به تعبیه پنجره ی غیرمشابه با سایر پنجره های ساختمان بنمایند، از چنین آزادی برخوردار نیست. زیرا ، قانون تملک آپارتمان ها در ادامه ماده 9 می افزاید :”هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین، تغییراتی در محل در یا شکل در یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد”.

همچنین، مالکان آپارتمانها حق ندارند از نظر تغییرات داخلی آپارتمان خود به گونه ای رفتار کنند که اصول فنی ساختمان را رعایت نکنند. چرا که، عدم رعایت اصول فنی باعث ایجاد خرابی در دیگر قسمت های ساختمان می شود.

فرض کنید مالک آپارتمان طبقه نخست برای استفاده بهتر از آپارتمان خود قصد دارد تغییراتی در داخل آپارتمان خود بدهد. بدین منظور در تعمیراتی که به عمل می آورد تصمیم میگیرد که یکی از ستون های آپارتمان خود را حذف کند. هرگاه حذف ستون مورد نظر آسیبی به سازه ی مجموعه ی ساختمان یا دیگر آپارتمان ها وارد نیاورد، این تغییر بی اشکال است ولی چنانچه با حذف ان ستون ، کوچکترین صدمه ای به ساختمان یا دیگر واحدها وارد شود ، محدودیت او در استفاده از آپارتمان وی اشکار می شود.

این اقدام هرچند در قانون تملک آپارتمان ها پیش بینی نشده ولی حسب ماده 9 قانون مرقوم، چون با مقررات ملی ساختمان که بیانگر اصول فنی و منهدسی ساختمان است متعارض می باشد ، لذا مالک، حق چنین تغییری را در آپارتمان خود ندارد. با این حال با رعایت قانون تملک آپارتمان ها و دیگر قوانین ساختمانی ، مالک آپارتمان حق دارد هرگونه عملیاتی را که برای استفاده بهتری از آپارتمان خود مفید می داند، مانند تغییر دکوراسیون یا تقسیمات داخلی انجام دهد. این حکم شامل لواحق و ملحقات آپارتمان (پارکینگ، انباری و …) نیز می شود.

اگر از ساکنان یکی از قسمت های اختصاصی مبتلا به بیماری مسری باشد و این بیماری خطر انتشار آن را به سایر ساکنان سختمان موجب شود، مدیر ساختمان بر حسب ایفای وظایف خود می تواند به هر نحوی از جمله مراجعه به اداره بهداشت و آموزش پزشکی، از حضور او در قسمت اختصاصی مربوط به محل سکونت وی جلوگیری و یا عندالاقتضا از طریق دادگاه اقدام کند. همچنین است اگر نگهداری حیوانی در آپارتمان یا ایجاد آزمایشگاه در قسمت اختصاصی، سلامت ساکنان مجموعه را به مخاطره اندازد و یا اشیا یا اجناس یا کالاهای اشتعال زا باعث نگرانی ساکنان مجتمع شود، از طریق مدیر ساختمان قابل پیگیری است.

_______________________________________________________________________________

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد 02126116691 حاصل فرمایید.

منبع : کتاب حقوق مالکین آپارتمان ها ( ابراهیم اسماعیلی هریسی)