مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی اعیانی، عبارت از کلیه بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی، اجازه ی احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب میشود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه ی آنها موقوفه است. اجاره ی املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستأجر داده می شود. مستأجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه ی خود و با اجازه ی رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

دادگاه با استعلام از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی طرفین دعوی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده ی اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه ی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. نحوه ی اجرای رأی با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه، ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان، منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1. دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
2. اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
3. اگر اعیانی ملک، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

مستندات قانونی

 ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ی ثبتی که منشای تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد. در هر حوزه ی ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون، هیأت نامیده میشود، با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قایم مقام وی و حسب مورد، رییس اداره ی راه و شهرسازی یا رییس اداره ی جهاد کشاورزی یا قایم مقام آنان تشکیل می شود. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارایه شده و در صورت لزوم، انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناسی مبادرت به صدور رأی می کند.

الف- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

ب- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

پ- مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی

ت- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک ( الحاقی مصوب ۱۳۲۴)

چنان چه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه ی سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک، قید کرد و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند، سند مالکیت آن را از اداره ی ثبت بخواهد. اداره ثبت وقت، معاینه ی محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین، اخطار می کند و در وقت مقرر، صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد، با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد کرد و در صورت بروز اختلاف و ارایه ی گواهی رجوع به دادگاه، از تاریخ تنظیم صورت مجلس تاسی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی، خودداری می شود.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)

چنان چه ملکی به عنوان زمین، درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثیت، اهد جریان ثبت ملک خود، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قایم مقام قانونی ثبت، نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی صاحب نیز تحدید خواهد شد و چنان چه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه، به نام متقاضی باشد یا احیانا در موقع تحدید حدود، اعیان، تحدید نشده باشد، طبق ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی ثبت، عمل می شود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه، صدور سند مالکیت اعیان موکول، با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض، نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و اعم اعتراض، نسبت به اصل ملک و حدود، خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور، صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه، بلا اشکال است.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رویه و نظریات قضایی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی  رأی شماره ی ۱۲۹۱ مورخ ۸۴/ ۹ / ۱۲ شعبه ی ۷ دادگاه تجدید نظر تهران

در مورد تجدید نظر خواهی آقای…. به وکالت از طرف آقایان از دادنامه ی شماره ی که به موجب آن، حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه، صادر شده است، صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی، نظر به این که اولا : پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است، سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه ی آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد، اعیان آن بدون عرصه، قابلیت انتقال ندارد، تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه ی استیجاری ندارند و اجاره نامهای بین تجدید نظر خواهان و اداره ی اوقاف، تهیه و تنظیم نشده است تا اداره ی اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند. بر این اساس دادگاه در مجموع، تجدید نظرخواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول مادهی ۳۵۳ از ق.آ.د.م، تأیید می کند.

رأی شماره ی ۶۵۵ کلاسه ی ۹۱۷۷۳۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ی ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور سند، نسبت به اعیانی ملک بکند. اگر پس از صدور سند، نسبت به اعیانی، تعارض با سند مالکیت تجدید نظر خوانده داشته باشد، دعوی قانونی مطرح کندمشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی الزام به اخذ پایان کار

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی مبنای حقوقی دادخواست

گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهر سازی را تأیید می کند.

اخذ پایان کار به وسیله ی مالک رسمی ملک، انجام می شود؛ اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد، معمولا سازنده با وکالت نامه ی کاری که از مالک می گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار میدهد.

در مواردی که ملک، فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذی نفع می تواند، دعوى الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.

البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع ورزد که در چنین حالتی، شخص ذی نفع می تواند، الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوی

در این دعوا، خواهان شخصی است که از صدور پایان کار، نفع می برد و مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است و یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است. خوانده نیز شخصی است که اخذ گواهی پایان کار، قانون و یا طبق قرارداد بر عهده ی اوست و از انجام این تعهد امتناع می کند. این شخص می تواند، مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ی ملک و یا سازنده ی ملک باشد. در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر شخص متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است، خواندهی دعوا شهرداری مربوطه خواهد بود.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی دادگاه صالح برای رسیدگی

کلیه ی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه مطرح شود که ملک در حوزه ی قضایی آن دادگاه واقع شده است.

نحوه ی اجرای رأی چگونه است؟

پس از قطعیت حکم، محکوم له (خواهان) می تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رأی صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می شود و فرصتی ده روزه به او داده می شود تا گواهی پایان کار را بگیرد. در صورت عدم تبعیت محکوم علیه از حکم صادر شده، خواهان می تواند با مجوز مقام قضایی و با هزینه ی خود، اقدام به اخذ پایان کار کند و هزینه های پرداخت شده را از محکوم علیه مطالبه کند. برای مطالبه ی هزینه های پرداخت شده توسط محکوم له، نیازی به طرح دعوای جداگانه نیست و می توان مبالغ پرداختی را بر مبنای رأی و اجراییه ی صادر شده از محکوم علیه مطالبه کرد. اگر امکان اخذ پایان کار توسط ذی نفع فراهم نشود، می تواند، قرارداد خود را با متعهد اخذ پایان کار فسخ نماید.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی-برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1. کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفا به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تأخیر انجام تعهد، ملزم خواهد شد.
2. اخذ پایان کار مقدمه ای برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور نیست.
3. به علت این که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مرتبط به هم هستند، همه ی آنها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح کرد.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی مستندات قانونی ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۲۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت کند. مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده باشد، طرف وقتی می تواند، ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کند که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ی ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه ی وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده ی ۲۲۱، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه ی دین، محکوم کند.

ماده ی ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه ی خسارت نخواهد بود. ..

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرای آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد. |

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رویه و نظریات قضایی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رأی شماره ی ۱۴۱۳ مورخ ۹۱/ ۱۰ /۱۲ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

رأی کمیسیون ماده ی صد شهرداری مبنی بر رفع تخلف از ساختمان، مانع از رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به اخذ پایان کار و محکومیت وی به رفع موانع و اخذ پایان کار نیست.

رأی شماره ی ۱۴۶۱ مورخ ۹۱/ ۱۰ /۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در خصوص ملکی، پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده باشد، چون صدور سند رسمی، مستلزم دو مقدمه ی فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور، قابلیت استماع ندارد

رأی شماره ی ۱۱۷۷ مورخ ۹۱/ ۹ /۲۷ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به این که لازمه ی تنظیم سند رسمی، انجام مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک می باشد، ولو این تعهدات در مبایعه نامه تصریح نشده باشند، فروشنده به انجام امور فوق مستندا به مبایعه نامه ی عادی، محکوم می شود.

رأی شماره ی ۱۶۷۸ مورخ ۹۰/ ۱۱ /۲۵ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعطای وکالت از سوی متعهد به متعهد له در مورد موضوع تعهد وی راجع به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مانع از طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، علیه متعهد نیست.

 رای شماره ی ۱۴۰۶ مورخ ۸۵/ ۹ /۲۲ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعتراض مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد، مبنی بر ساخت و تحویل دو واحد اپارتمان، وارد است؛ زیرا تعهد، انتقال سند طبقه ی سوم از جانب مالک به تجدید نظر خواه (سازنده است و در سازش نامه، تنظیم سند رسمی، منوط به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان نشده است و چنین شرطی در سند مذکور قید شده؛ اما حسب عرف، انجام چنین تعهداتی بر عهده ی مالک است… .