تخلفات ساختمانی

بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۸۳مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. لذا با توجه به این تعریف موارد زیر تخلف محسوب شده و رسیدگی به آنها در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها است. این تخلفات عبارت اند از:

۱- احداث بنای بدون پروانه،

۲- تراکم اضافی،

۳-تجاوز به معابر شهر

۴- تخلف عدم استحکام بنا،

۵-تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ،

۶-تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی،

۷-تغییر کاربری

اصولا رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای است. ابتدا رسیدگی در کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرکزی صورت می گیرد و  درصورت اعتراض به رای صاده از سوی کمیسیون بدوی از سوی شهرداری یا مالک، رسیدگی در کمسیون تجدید نظر انجام خواهد شد.

با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمسیون ها » با حضور ۳ عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می گردد. در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد تماس حاصل فرمایید.

در اینجا باید یک نکته را در نظر بگیریم که طبق تبصره ۱ م ۱۰۰ کمسیون پس از وصول پرونده به ذی نفع اعلام می نماید ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد ولی طبق رویه موجود در شهرداریها ، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمسیون م ۱۰۰ دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتبا اعلام نماید .

چنانچه صدور رای در جلسه اول رسیدگی ممکن نباشد کمسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند .

پس از صدور رای ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به ان رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمسیون دیگر ماده صد معروف به کمسیون تجدید نظر م ۱۰۰ خواهد بود که اعضای ان غیر از افرادی می باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند نحوه رسیدگی این کمسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رای می نماید و این رای یا در تائید رای کمسیون بدوی می باشد و یا اینکه بر خلاف رای کمسیون بدوی می باشد .

کمیسیون ماده ۱۰۰ در رسیدگی به بدوی یا تجدید نظر به تخلفات ساختمانی مکلف به رعایت موارد قانونی زیر می باشد:

احداث بنای بدون پروانه کمیسیون مکلف

در رابطه با تخلف احداث بنای بدون پروانه کمیسیون مکلف است یکی از دو مورد ذیل را اعمال نماید:

الف) تخریب :

حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده ۱۰۰ ق. ش در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی ، فنی ، بهداشتی باشد.

ب) اخذ جریمه :

مستفاد از تبصره ۴ ماده ۱۰۰ ق .ش در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، در این صورت کمسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنا بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید .

نکته قابل توجه اینکه در موارد احداث بنای بدون پروانه که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد کمیسیون مخیر است حکم به تخریب یا جزای نقدی بدهد.

تراکم اضافی

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد . کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :

الف) تخریب

۱-در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .

۲-در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه « پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع » خود داری کند . در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد

ب)رای به اخذ جریمه :

کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد .

عدم استحکام بنا

چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .

عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود .

اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .

منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد

تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده ۱۰۰ ق .ش می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .

آرای قطعیت یافته از کمسیون م ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری می باشد . بنابراین آرای صادره از کمسیون بدوی م ۱۰۰ ق. ش بعد از گذشت مهلت ۱۰ روز و عدم اعتراض در کمسیون تجدید نظر م ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد کمااینکه آرای صادره از کمسیون تجدید نظر م ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان عدالت می باشد .

لازم به ذکر است که به موجب بند ۲ م ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایات داخل در صلاحیت دیوان عدالت اداری منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد . بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد ممنوع می باشد .

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوران حقوقی پاد تماس حاصل فرمایید.

برای مشاوره حقوقی آنلاین به کانال تلگرام موسسه حقوقی پاد مراجعه نمایید. برای اطلاع بیشتر در خصوص مشاوره حقوقی رایگان موسسه حقوقی پاد با ما تماس بگیرید.