وظایف و اختیارات مدیر ساختمان از نظر حقوقی – بخش اول

سمتی از وظایف و اختیارات مدیر ساختمان یا هیات مدیران، از ماده 14 تا 24 آیین نامه ی اجرایی احصا شده و بقیه به طور پراکنده در قانون تملک آپارتمانها و سایر موارد آیین نامه ی اجرایی آمده است. بنابراین وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیات مدیران را میتوان به شرح زیر برشمرد:

حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجامع عمومی

حفظ و اداره ی ساختمان ها ، عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیران است. به دیگر سخن، تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفا جهت حفظ و اداره مجموعه جهت ترسیم جزئیات امر اتخاذ می شود. اما مدیر یا مدیران برای اداره و حفظ مجتمع ، تابع تصمیمات مجمع عمومی اند. این مسئولیت را ماده 14 آیین نامه اجرایی برای مدیر یا مدیران بدین گونه بیان می کند :

” مدیر یا مدیران، مسئولیت حفظ و اداره ی ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.” البته روشن است تصمیمات مجمع عمومی عادی اساسا باید قانونی باشد وگرنه چنانچه تصمیم مجمع عمومی عادی در مورد یا مواردی، خلاف قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرایی و یا مغایر سایر قوانین موضوعه ی کشوری باشد، مدیر ( یا هیات مدیران) تکلیفی به تبعیت و اجرای آن ندارند و هرگاه از اجرای تصمیمات خلاف قانون خودداری کنند، کسی نمی تواند معترض آنها باشد.

عدم تفویض مدیریت به اشخاص ثالث

ماده 19 آیین نامه اجرایی انون تملک آپارتمان ها در این باره می گوید: ” مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند”. این ماده از دو بخش تشکیل یافته است که بخش نخست آن حالت ایجابی و بخش دوم جنبه سلبی دارد.

به این معنا که : در بخش نخست مدیر یا مدیران را واجد صفت امانت می داند و در بخش دوم آنها را از تفویض اختیارات خود به اشخاص دیگر، بر حر می دارد.پیش از این گفته شد، مدیر یا مدیران به منزله نماینده یا نمایندگان مالکان واحد ها در اداره ی مجموعه به حساب می آیند.پس، وجود خصلت و صفت “امانتداری” بارزترین صفت برای هر نایب و نماینده است. اگر مدیر یا مدیران به حسب اعمال خود این صفت شایسته را از دست دهند بی تردید لباس مدیریت برازنده آنها نخواهد بود.

بدیهی است با زایل شدن صفت امانت در هر یک از مدیران ، مجمع عمومی فوق العاده با تشکیل  جلسه، او یا آنها را از مدیریت عزل وجانشین وی را تعیین خواهند کرد.

البته پر واضح است عزل مدیر از سمت مدیریت ، مانع از شکایت مالکان در مراجع قضایی جهت رسیدگی به جرائم احتمالی وی نخواهد بود.در مورد بخش دوم ماده 19 آیین نامه ی اجرایی باید گفت : وفق نص این بخش از ماده در واقع سمت مدیریت قائم به شخص است و هیچ مدیری نمی تواند پس از گزینش از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده، ماموریت محوله و وظایف و اختیارات خویش را به دیگری تفویض و واگذار کند.زیرا علت عمده ی انتخاب او از ناحیه مجمع عمومی ساختمان صرفا قابلیت و ویژگی های فردی وی بوده که با توجه به شخصیت او به عنوان مدیر مجتمع برگزیده شده است.

از این روی مدیر یا مدیران قانونا نمی توانند به این بهانه که چون فراغت کافی برای انجام وظایف ندارند، شخص دیگری را برای اعمال مدیریت تعیین کنند وگرنه چنین اقدام علی الاصول خلاف قانون است و در بطلان آن تردیدی وجود ندارد. چنانچه مدیر یا مدیران ساختمان فرد دیگری را به جای خود بگمارند و عملا وظایف خود را به شخص اخیر تفویض کنند، مالکان (شرکای) ساختمان می توانند با تشکیل مجمع عمومی فوق العاده ، مدیر یا مدیران مکور را عزل و به جای آنها مدیر جدیدی انتخاب کنند و خساراتی که متوجه مالکان شده باشد، قابل مطالبه و شایسته پیگرد قانونی می باشد.

بیمه کردن بنا در مقابل آتش سوزی

ماده 14 انون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرایی آن در ماده 20 به مدیر و مدیران مجموعه ها تکلیف کرده که “تمام بنا را به عنوان یک واحد در مابل آتش سوزی بیمه نمایند” و سپس چگونگی تعیین سهم هر شریک (مالک) از حق بیمه را با توجه به ماده 4 قانون تملک آپارتمانها مقرر داشته است.

بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی، از جمله اقدامات احتیاط آمیز است که مدیر یا مدیران جهت حفظ و نگهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات آن معمول می دارند.این تکلیف مهم را قانون و آیین نامه ی اجرایی بر عهده ی مدیر یا هیات مدیران نهاده و ضمانت اجرایی لازم را نیز در اصلاحیه ی اخیر مجلس شورا مبنی بر مسئولیت جبران خسارت وارد شده ی ناشی از آتش سوزی از سوی مدیر یا مدیران پیش بینی کرده است.

یا اگر مدیر، ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نکرد، اقدام دیگری نیز قابل تصور است؟ پاسخ مثبت است. زیرا از آنجا که بیمه نکردن مجموعه در برابر آتش سوزی در واقع قصور مدیر از انجام وظایف محوله ی قانونی وی محسوب می شود لا مالکان آپارتمان ها می توانند با تشکیل مجمع عمومی فوق العاده ، مدیر قاصر را از مدیریت ساختمان عزل و به جای او فرد دیگری را انتخاب کنند.

_______________________________________________________________________________

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد 02126116691 حاصل فرمایید.

منبع : کتاب حقوق مالکین آپارتمان ها ( ابراهیم اسماعیلی هریسی)