مراحل خرید ملک: اگر بخواهیم فرایند خرید یک ملک را به چند مرحله تقسیم کنیم این مراحل عبارتند از:

۱- جستجو و انتخاب ملک ۲- مذاکره با فروشنده ٣- نگارش مبایعه نامه ۴- امضای قرارداد و مبادله اسناد ۵- تحویل ملک ۶- تنظیم سند رسمیدر این بخش مهمترین نکات و ملاحظاتی که خریدار در هریک از مراحل خرید ملک می بایست مدنظر قرار دهد ذکر شده است. مرحله اول: جستجو و انتخاب ملک اولین مرحله برای خرید ملک، جستجوی ملک است. در این مرحله چند نکته را رعایت کنید . صرفا از طریق آژانس ها و بنگاهای معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک و عضو سامانه کد رهگیری هستند ملک را جستجو کنید. ۲. علاوه بر جستجو از طریق آژانس های املاک، به سایت های جستجوی ملک هم حتما سر بزنید. از طریق این سایت ها می توانید متوسط قیمت هر منطقه و محله را نیز متوجه شوید. ٣. سعی کنید ملک هایی را که مورد پسند شما قرار گرفته، هم در روز و هم در شب بازدید کنید

وکیل متخصص املاک

۴. از همسایه های ملک و مدیر ساختمان درباره مشکلات احتمالی ملک تحقیقکنید.

۵. برخی مشاوران املاک ممکن است با طرح مسائلی همچون پول لازم فروشنده و یا اکازیون بودن قیمت ملک، سعی کنند شما را وادار به تعج تصمیم گیری کنند. به هیچ وجه فریب چنین شگردهایی را نخورید.

در خرید ملک عجله نکنید. و اگرچه در اسناد ملک متراژ و و اسناد ملک متراژ و مساحت آن ذکر می شود، اما در برخی مواقع ممکن ت متراژ مذکور در اسناد با وضع موجود مطابقت نداشته باشد. بنابراین در وتی که کسری احتمالی متراژ برای خریدار اهمیت دارد بهتر است از طریق کارشناس خبره نسبت به محاسبه دقیق متراژ اقدام شود و علاوه بر بررسی ملک، وضعیت مشاعات ساختمان، راهها و معابر اطراف ساختمان مشاغل و کسب و کارهای مجاور و خدمات عمومی اطراف ملک را نیز بررسی کنید. اما بعضا مشاهده شده که مشاوران املاک و یا مالکین، ملک دیگری را به عنوان ملک

اصلی به رؤیت خریدار می رسانند و بعد از انعقاد قرارداد این موضوع برای خریدار روشن می شود. برخی مواقع این کار با اطلاع خریدار صورت می گیرد و به بهانه های مختلف ملک اصلی توسط خریدار بازدید نمی شود. از خرید چنین ملک های جدا اجتناب کنید و بازدید از ملک را برطبق مشخصات و موقعیت

مندرج در اسناد ملک انجام دهید.. هرچقدر سابقه حضور مالک در ملک طولانی تر باشد احتمال وجود مشکلات حقوقی در ملک کمتر است. برای خرید ملک هایی که مدت کوتاهی از خرید ملک توسط مالک می گذرد دقت و وسواس بیشتری به خرج دهد. . اگر قصد دارید ملک را به رهن بانک در آورید، قبل از جستجو، شرایطی را که آپاند برای املاکی که به ترهین در می آورد اعلام می کند را به صورت کامل پرس و جو کنید. مذاکره با فروشنده دوم برای خرید ملک، مذاکره با فروشنده است. در هنگام مذاکره با فروشنده چند نکته را در نظر داشته باشید در این مرحله مهمترین موضوعاتی که می بایست و به توافق برسند عبارت است از ده تحویل و تنظیم سند رسمی این موضوعاتی که می بایست طرفین بر سر آن مذاکره کنند برسند عبارت است از قیمت ملک، شرایط پرداخت ثمن، زمانبندی مالک و یا نماینده قانونی مالک انجام دهید و ا سعی کنید اکره را با شخص مذاکره با افراد واسطه پرهیز کنید.

وکیل متخصص املاک

– از نظر قانونی مشاوران املاک هیچ گونه مسولیتی در جلوگیری از مشکلات حقوقی خرید ملک ندارند، بنابرا نکنید و حتی الامکان یک شخص مسلط به امور حقوقی ملک که معمولا فرصت کافی برای بررسی اسناد دارد استفاده نمایید.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

م- حتی الامکان از مذاکره در محل سکونت و یا دفتر فروشنده پرهیز کن ۵- مذاکره نهایی را به ساعات پایانی روز موکول نکنید. ۶- در جلسه مذاکره معمولا فرصت کافی برای جزییات مربوط به ملک نیست؛ بنابراین هیچ گاه مذاکره و امضاء یک جلسه انجام ندهید و سعی کنید بین جلسه مذاکره وامه ای ایجاد کنید تا همه نکات و مسائل را به دقت بررسی کنید.

وکیل متخصص املاک

۷- یکی از مواردی که در بسیاری از مواقع موجب اختلاف بین متعاملین میشه ابهامات و تفاوت برداشت ها از توافقات صورت گرفته در زمان مذاکراتا تلاش کنید در طول مذاکرات، توافقات نهایی شده را به صورت شفاف و صریح مشخص کنید و از اجمال و ابهام در مذاکرات بپرهیزید. ۸- ممکن است چندین جلسه برای مذاکره نیاز باشد؛ بنابراین در پایان هر جلسه مواردی را که با فروشنده به توافق رسیده اید یادداشت کنید. 9- قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه نامه، هیچ متنی را تحت عنوان صورتجلسه یا تفاهم نامه و یا هر عنوان دیگر امضا نکنید. مرحله سوم: نگارش مبایعه نامه در حال حاضر اکثر مبایعه نامه های املاک در آژانس های املاک و توسط مشاوران املاک بر روی فرم های چاپی از پیش آماده تنظیم و نگارش می شود و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند. در صورتی که هریک از طرفین بخواهد متنی علاوه بر آنچه در فرم ها وجود دارد را به قرارداد اضافه کند، در مبایعه نامه امکان نگارش آن وجود دارد. حتی در صورتی که یکی ای از مبایعه نامه پیش فرض مخالف باشد، این امکان وجود دارد

وکیل متخصص املاک

نگارش از طرفین با بندهایی از مبایعه نامه پیش فرض مخالف باشد، از که در بخش توضیحات قید شود که بند مذکور حذف شده است. در هنگام ته مبایعه نامه ملاحظات زیر را رعایت کنید

وکیل متخصص املاک

– بهتر است قرارداد توسط شخصی غیر از متعاملین نگارش یابد.

مبایعه نامه صرفا از یک خودکار استفاده شود و به هیچ عنوان از ۲ – اطلاعات هویتی متعاملین براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به

صرف اظهار شخص اکتفا نشود. ۴- شخصی که قرارداد را می نویسد دارای خطی خوش و خوانا باشد. ۵- مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا براساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر کنید و به اظهار مالک اکتفا نکنید. اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کد پستی ملک در سامانه، تمامی مشخصات ملک

وکیل متخصص املاک

در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می شود ۶- شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده است شماره قطعه و

بخش و شهر و منطقه ثبتی را براساس سند مالکیت به صورت کامل قید نمایید.

۷- قیمت ملک هم به عدد و هم به حروف نوشته شود. ۸- اگر شخصی به وکالت و یا نمایندگی مالک قرارداد را امضا می کند، حتما

مشخصات او و مشخصات سند وکالت و یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. 9- اگر یکی از طرفین قرارداد شرکت و یا مؤسسه است، حتما شماره ثبت و شناسه کارت ملی شرکت درج شود. ۱۰- اگر تمام و یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می شود،

مشخصات کامل چک ها در قرارداد ذکر شود ۱۱- مبایعه نامه باید در حداقل سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است

نگارش پیدا کند. – در صورتی که مبایعه نامه دستنویس دارای خط خوردگی شد، در بخش

توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود. ۱۳- از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه نامه اجتناب کنید.

14-اگر قصد دارید بخش هایی از فرم چایی مبایعه نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، حتما در توضیحات مبایعه نامه به حذف آن بخش

اشاره کنید

15- دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب میشود مصادف با تعطیل رسمی نباشد.

۱۶- آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق جزئیات ذکر کنید. ۱۷- از آنجا که در حال حاضر امکان ثبت قراردادها در سامانه ی

وجود دارد، اکثر قراردادها به صورت تایپ شده نگارش می برخی مشاوران املاک ابتدا مبایعه نامه را به سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای متعاملیناملاک ابتدا مبایعه نامه را به صورت دستنویس تنظیم می شود وبه امضای متعاملین می رسانند.

از مواقع متن مبایعه نامه دستنویس با متن مبایعه نامه تایپ ش دارای مغایرت هایی است؛ بنابراین در صورت وجود دو مبایعه نامه چک

شود که بین مبایعه نامه دستنویس و تایپ شده مغایرت وجود نداشته باش ۱۸- وجه التزام و جرائمی که برای تخلف هریک از طرفین از تعهدات قرار داد

است باید به میزانی تعیین شود که جنبه بازدارنده داشته باشد و احتمال تخلف از سوی هریک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین از تعهد اصلی نیست و متعهدله می تواند علاوه بر وجه التزام اجرای تعهداصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.

۱۹- اگر پایانکار ملک قدیمی است بهتر است مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند پایانکار جدید ارائه دهد. ۲۰- در خصوص شرایط پرداخت ثمن، آنچه در عرف خرید و فروش ملک متداول است، معمولا بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه نامه پرداخت میشود، ۳۰ تا ۴۰ درصد به هنگام تحویل و مابقی در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار.20- ممکن است مبایعه نامه از نوع فرم های چایی قدیمی باشد. در ای

عبارتی تحت عنوان «پشیمان کرد»، ذکر شده است. این عبارت از نه هیچ جایگاه و معنای روشنی ندارد و باید از قرارداد حذف شود. – اگر چند نفر به عنوان خریدار قرارداد را امضا می کنند، نام همه قدرالسهم هریک از آنها به دقت در قرارداد ذکر شود.

شما میتوانید با وکیل متخصص املاک،وکیل برای خرید ملک،وکیل ملکی،مشاوره با وکیل ملک،وکیل متخصص ملک تماس حاصل فرمایید

است در قرارداد ذکر شود که وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.22– علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حرف و عدد و آدرس دفترخانه قید شود. به ای طرفین بخواهند ملک را با وام منتقل کنند، میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه براساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود. 23– اگر قصد دارید بخشی از ثمن قرارداد را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تأمین کنید، در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.

24- بهتر است در قرارداد کلیه لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است بعدا در مورد آن اختلاف شود ذکر شود.لوازمی مانند شیر آلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و…. 25- مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه نامه می بایست ذکر شود عبارتند از: ۱) نام و مشخصات طرفین قرارداد ۲) نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین ۳) دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی ۴) نشانی و اطلاعات تماس

5-مسئولیت پرداخت هزینه های اجرای قرارداد 5-ضمانت کشف فساد در معامله وجه التزام عدم انجام تعهد و یا تاخیر در اجرای تعهدات 7 وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور (قوه قهریه) اسقاط خیارات مورد توافق 8-موارد فسخ قرارداد نحوه حل و فصل اختلافات 9-حق الزحمه مشاوره املاک و نحوه پرداخت 10-تاریخ و محل امضای قرارداد 11- مواد و نسخ قرارداد.

1-وکیل متخصص املاک

مرحله چهارم: امضای قرارداد و مبادله اسناد بعد از نگارش متن اولیه مبایعه نامه، مرحله امضای قرارداد است. در این مرحله چند نکته را در نظر داشته باشید:

۱- قبل از امضای قرارداد حتما به صورت کامل و دقیق متن را مطالعه کنید.

2- اگر قرارداد به صورت کاربنی است، امضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید

به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید. ٣- اگر قرارداد در چند برگ نوشته شده، طرفین همه برگ ها را باید امضا کنند و

به امضای برگ اخر نباید اکتفا کنند. البته اگر مبایعه نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. ۴- طرفین، علاوه بر امضا، حتما اثر انگشت نیز درج کنند. ۵- حتما امضا طرفین در یک جلسه و در حضور یکدیگر انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود. – به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضا در اختیار مشاور املاک و یا است ثالث قرارنگیرد. ۷- بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتما نسخه مربوط به خود را از مشاور دریافت نمایید و به هیچ وجه سه نسخه امضا شده را نزد ما امضا شده را نزد مشاور املاک قرار ندهید

تا زمان تنظیم سند به نام خریدار بهتر است اصل سند الکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرارداده شود تا از احتمال هرنوع استفاده احتمالی مالک جلوگیری شود. مشاور املاک می بایست در قبال نگهداری اسناد به طرفین رسید ارائه کند. – از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک کپی تهیه شده و به طرفین ارائه شود. 8- در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت می شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه نامه و یا بر روی کپی چک رسید شود. 9– اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود. 10- اگر شخصی غیر از مالک، هر گونه حق انتفاعی نظیر عمری و یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تأیید و تنفیذ کند. 11- اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند. مرحله پنجم: تحویل ملک در هنگام تحویل ملک، چند نکته را رعایت کنید.

وکیل متخصص املاک

 تحویل ملک با حضور اشخاص دیگری مانند مشاور املاک انجام شود در صورت استنکاف فروشنده از تحویل، شهودی برای صورتجلسه کردنحضور داشته باشند. حتما از ملک بازدید کنید و از تخلیه بودن آن مطمئن شوید .

شما میتوانید با وکیل متخصص املاک،وکیل برای خرید ملک،وکیل ملکی،مشاوره با وکیل ملک،وکیل متخصص ملک تماس حاصل فرمایید

 ۵- بلافاصله بعد از تحویل ملک قفل های ملک را تعویض ۶- اگر ملک دارای مستأجر باشد و در زمان تحویل هنوز قرارداد اجاره نرسیده باشد، در صورت توافق طرفین، می توان با انتقال قرارداد ای خریدار و انتقال تعهد پرداخت ودیعه مستاجر به وی، ملک را تحویل گرفت – علاوه بر ملک اصلی، توابع و ملحقات آن مانند انباری و پارکینگ باید به تحویل داده شود؛ بنابراین در زمان تحویل از تخلیه بودن آن مطمئن شوید. ۸- اگر زمان تحویل ملک بعد از تنظیم سند رسمی است، این امکان وجو دارد که در زمان تنظیم سند رسمی، دفتر اسناد رسمی قبض تخلیه صادر ک فروشنده طی سند رسمی متعهد به تخلیه ملک در زمان مقرر شود. با وی فیض رسمی تخلیه، در صورت تخلف مالک از تحویل ملک خریدار می تواند بدون نیاز به مراجعه دادگاه، به اداره اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و از این طریق ملک را در زمان کوتاهی تخلیه کند. ۹- در صورتی که فاصله بین امضای مبایعه نامه و تحویل ملک طولانی است،

پیشنهاد می شود که بین خریدار و فروشنده قرارداد اجاره ای تنظیم شود و اخریدار ملک را به فروشنده اجاره دهد و مبلغی از ثمن قرارداد نیز به عنوان ودیعه ملک نزد خریدار باقی بماند. این قرارداد اجاره حتما باید در دونسخه تنظیم شود، ۲ نفر شاهد ذیل آن را امضا کنند و مدت قرارداد به صورت واضح مشخص شده باشد، در صورت وجود شرایط فوق در قرارداد اجاره، در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره و عدم تحویل ملک توسط فروشنده، خریدار می توان بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق شورای حل اختلاف اقدام به تخلیه فوری ملک کند. ۱۰- در هنگام خرید املاک مشاع حتما این نکته را توجه داشته باشید که هریک از مالکان ملک مشاع می تواند سهم خود را از ملک به فروش برساند ام  تحویل آن به خریدار نیازمند جلب رضایت کل مالکین مشاع بوده است

وکیل متخصص املاک

هنگام تحویل، از دایر بودن کلیه انشعابات نظیر آب، برق، گاز و تلفن اگر در هنگام تحویل شخص ثالثی مانند سرایدار بدون هرگونه قراردادی ملک

را در تصرف خود داشت، حتما طی صورتجلسه ای از وی درخصوص مدعی نبودن نسبت به ملک و نداشتن هرگونه ادعایی در خصوص ملک اقرار بگیرید. ۱۳- اگر در فاصله بین امضای مبایعه نامه و تحویل، ملک دچار خسارت و عیب قابل توجهی شده باشد، خریدار می تواند به استناد خیار عیب، اقدام به فسخ قرارداد نموده و یا مابه التفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را از فروشنده مطالبه نماید. مرحله ششم: نکات تنظیم سند رسمی تنظیم سند رسمی معمولا آخرین مرحله در فرایند خرید ملک محسوب می شود. در این مرحله طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی که از قبل تعیین کرده اند، سند انتقال رسمی مالکیت ملک از مالک به خریدار را امضا می کنند.

وکیل متخصص املاک

در ادامه به چند نکته مهم که در هنگام تنظیم سند رسمی می بایست به آن ها توجه داشته باشید می پردازیم – اگر روز تنظیم سند رسمی مصادف با تعطیلی شد، اولین روز بعد از تعطیلی روز تنظیم سند رسمی محسوب میشود. – در هنگام حضور در دفترخانه مابقی ثمن باید به صورت وجه نقد و یا چک تضمین شده باشد، در غیر اینصورت فروشنده می تواند گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت کند. در صورتی که طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه را به تاخیر بیاندازند، حتما می بایست این توافق مکتوب شود.

شما میتوانید با وکیل متخصص املاک،وکیل برای خرید ملک،وکیل ملکی،مشاوره با وکیل ملک،وکیل متخصص ملک تماس حاصل فرمایید

راهنمای حقوقی املاک و مستغلات – اگر همزمان با سند انتقال، قبض تخلیه نیز صادر شد، دقت کنید که علاوه بر سند رسمی، قبض تخلیه را نیز امضا کند. – مفاصاحساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه مفاصاحساب تأمین اجتماعی و اتحادیه صنفی برای تنظیم سند رسمی تجاری، اداری و صنعتی لازم است .

وکیل متخصص املاک

– باقی مانده ثمن قرارداد را حتما به صورت نقد و در قالب چک بانکی تضمین شده در دفترخانه تأمین کنید. پرداخت وجه به صورت چک بانکی عادی معتبر انیست و فروشنده مکلف به دریافت چنین چکی نیست. – در هنگام پرداخت ثمن، رسید دریافت وجه توسط فروشنده امضا شود. ۱- در سند انتقال مالکیت، انتقال کلیه توابع و انشعابات اختصاصی ملک نیز قید شود – اگر نسبت به ملک هرگونه سند رسمی واگذاری حق انتفاع نظیر صلح عمری

تنظیم شده باشد،

وکیل متخصص املاک

در هنگام تنظیم سند می بایست سند صلح عمری با حضور متصالح ابطال شود و یا گواهی فوت متصالح که صلح عمری به نفع او صادر شده است ارائه شود.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید