۱۳ آذر ۱۳۹۷

تغییر کاربری ساختمان ها

موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

از دیگر مسائلی که در بخش آپارتمان می توان به آن اشاره کرد این است که آیا مالک یا ساکن آپارتمان می تواند از آپارتمان مسکونی خود به عنوان مطب پزشک، دفتر شرکت ، دفتر وکالت ، دفتر اسناد رسمی و … استفاده کند ؟

زیرا بعضا مشاهده می شود که در ساختمان های مسکونی ، برخی از ساکنان از واحد خود به عنوان مشاغل فوق استفاده می کنند و مالکان دیگر واحدها، به آن معترض هستند.
پاسخ پرسش بالا را در قانون تملک آپارتمان ها یا آیین نامه اجرایی مربوط، نمی توان یافت. چرا که قانون و آیین نامه اجرایی، در این باره ساکت است.

تغییر کاربری ساختمان ها

اصولا در ساختمانی که از نظر شهرداری دارای کاربری مسکونی می باشد ، اشتغال به امر تجارت ممنوع است. لکن این قاعده کلی در قانون شهرداری ها(مصوب ۱۳۳۴) دارای استثناآتی است.

بدین معنی که برخی از مشاغل از نظر قانون مذکور تجاری محسوب نمی شوند. بنابراین، فعالیت افراد در آپارتمانی که دارای کاربری مسکونی است، برای بعضی مشاغل بلامانع است. در این باره تبصره ی بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در تاریخ ۱۷/۵/۱۳۵۲ به تصویب رسیده اعلام می دارد :

“شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده است، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ی ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمسیون مقرر در تبصره ی ماده ماده صد این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، یا تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند.

این تصمیم به وسیله ی مامورین شهرداری اجرا می شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حسب جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل می شود.

آپارتمان
دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر فنی مهندسی وسیله ی مالک از نظراین قانون، استفاده تجاری محسوب نمی شود “.
همانطور که ملاحظه می شود ، ایجاد دفاتر و فعالیت در مشاغل یاد شده ی بالا از نظر قانون شهرداری ، ایرادی ندارد و سایر مالکان ، نه به استناد قانون تملک آپارتمان ها و نه به استناد قانون شهرداری ، نمی توانند مانع مالکان دفاتر مذکور یا مطب پزشکان باشند. اما دفتر شرکت، تجاری محسوب می شود و از نظر مقررات شهرداری، در اماکن مسکونی دایر کردن دفتر شرکت ممنوع است.
البته این مطلب را نیز باید افزود : چنانچه مشاغل مورد بحث ، برای سایر مالکان ایجاد مزاحمت و یا ممانعت از حق بنماید مثلا مطب پزشکی باعث ازدحام جمعیت کثیری در راهرو و راه پله های مجتمع گردد یا عامل پخش بیماری مسری و عفونی باشد و از این حیث سلامتی و بهداشت شرکای مجموعه را به مخاطره اندازد.

آنان ، به وسیله مدیر مجموعه می توانند با استناد به عمومات قانونی( اعم از حقوقی و جزایی ) اعتراض خود را به دادگاه اعلام تا از سوی دادگاه تصمیم مقتضی اتخاذ شود.
در خصوص موضوع بالا فرض کنیم ، مجتمعی دارای کاربری مسکونی است اما یکی از مالکان یا ساکنان (مانند مستاجر) آپارتمان را به صورت تجاری یا ادرای دراورده و به تذکرات ساکنان و مدیر ساختمان نیز اعتنا نمی کند. آیا این مسئله را می توان با تمسک به قانون تملک آپارتمان ها و یا آیین نامه اجراییی آن حل کرد؟

این مطلب را از دست ندهید : تبدیل قسمتی از مشترکات به آپارتمان

پاسخ منفی است زیرا، این موضوع ربطی به قانون یاد شده ندارد و رسیدگی به تغییر کاربری آپارتمان ها ، جزو وظایف شهرداری است که تکلیف آن را بند (۲۴) ماده ۵۵ قانون شهرداری ها تعیین کرده است.

هرچند ساکنان و مدیر ساختمان تکلیفی در این مورد ندارند اما هرگاه استفاده تجاری یا اداری وارحد مورد بحث مزاحمتی برای اهالی ساختمان ایجاد کند، در این صورت مدیر ساختمان می تواند حسب مورد از طریق دادگاه یا دادسرا، به عنوان مزاحم، از مالک یا استفاده کننده ی آن آپارتمان شکایت یا اقامه دعوا کند.

وانگهی، مدیر ساختمان یا هر یک از ساکنان می تواند شهرداری را از تغییر کاربری آپارتمان موصوف، مطلع سازد تا شهرداری نیز با داشتن اختیارات قانونی خود، نسبت به موضوع رسیدگی و اقدام نماید.
اداره ی حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه شماره ۴۶۷۸/۷ مورخ ۳۰/۸/۶۱ ، تاسیس دفتر اسناد رسمی ر اقابل طرح در کمیسیون موضوع تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداریها، نمی داند. در این باره از اداره مزبور سوال شده:
“با توجه به اینکه طبق قسمت اخیر تبصره ی ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، دایر کردن دفترخانه اسناد رسمی در محل مسکونی، استفاده تجاری محسوب نگردیده است، آیا شکایت از مزاحمت دفترخانه اسناد رسمی قابل طرح در کمیسیون موضوع بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون مذکور می باشد یا نه؟”
اداره حقوقی ، نظریه مشورتی خود را در پاسخ به پرسش بالا چنین عنوان داشته است :
“با توجه به بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری، اختیار شهرداریها برای جلوگیری از ایجاد و تاسیس کلیه ی اماکنی که به نحوی ازانحا، موجب بروز مزاحمت برای ساکنین گردد و به طور کلی تمام مشاغل و کسب هایی که ایجاد مزاحمت و سرو صدا می کند یا مخالف اصول بهداشتی در شهرهاست، با توجه به مثال هایی که در این بند زده شد، شامل دفترخانه اسناد رسمی نمی گردد و به نظر نمی رسد که موضوع سوال قابل طرح در کمیسیون موضوع تبصره ی بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری باشد.”

_______________________________________________________________________________

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد ۰۲۱۲۶۱۱۶۶۹۱ حاصل فرمایید.

منبع : کتاب حقوق مالکین آپارتمان ها ( ابراهیم اسماعیلی هریسی)